Fatta eccezione per le case di lusso, per l’abitazione principale non bisogna pagare né la Tasi né l’Imu. Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il proprietario e il suo nucleo familiare hanno la residenza e dimorano abitualmente. In pratica, per queste imposte la prima casa è quella in cui hai sia la residenza che il domicilio. Ciò significa che se hai la residenza in un immobile, ma dimori in un'altra casa solo una delle due case può esser considerata abitazione principale. Ad esempio se hai la residenza a Genova, ma vivi a Milano per lavoro, non puoi più considerare come abitazione principale ai fini Imu e Tasi la casa di Genova.

Le pertinenze

Le pertinenze all’abitazione principale seguono lo stesso trattamento dell’immobile. Fai attenzione: sono agevolabili al massimo tre pertinenze, nella misura di una sola pertinenza per categoria. Per pertinenze si intendono quelle classificate come C2 (magazzini, depositi), C6 (box, autorimesse) e C7 (tettoie chiuse o aperte). In pratica, se hai due garage pertinenziali, classificati come C6, solo uno sarà esente dall’imposta come l’abitazione principale, l’altro viene tassato ai fini Imu e Tasi con l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune. Il consiglio è di scegliere come pertinenza esente quella con la rendita catastale più alta.

Le case di lusso

Sono considerate di lusso le case accatastate come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi artistici o storici). Questi immobili e le loro pertinenze (vedi sopra), anche se utilizzati come abitazione principale non sono esenti da Imu e Tasi.

• Ai fini della Tasi si applicano, per la casa e le pertinenze, le aliquote deliberate dal tuo Comune per questi casi.
• Ai fini Imu, invece, oltre all’aliquota generalmente più bassa dell’ordinaria, è riconosciuta una detrazione di almeno 200 euro da rapportare al periodo di utilizzo come abitazione principale. Se la detrazione è più alta dell’imposta dovuta sull’abitazione principale, puoi usarla per ridurre quanto devi pagare per le pertinenze. Se più persone hanno diritto alla detrazione, questa va divisa tra loro proporzionalmente.

Separazione e divorzio

In caso di separazione legale e divorzio, la casa coniugale assegnata al coniuge è esente da Imu e Tasi perché considerata abitazione principale di quest’ultimo.

Case di anziani o disabili ricoverati

Se hai parenti anziani o disabili che hanno portato la loro residenza in istituti di ricovero o sanitari, potresti non dover pagare l’Imu e la Tasi sulla casa di proprietà lasciata vuota da questi soggetti. Questo perché il tuo Comune potrebbe aver deciso di trattare queste situazioni allo stesso modo delle abitazioni principali. Ovviamente la casa non deve essere stata affittata. Contatta l’ufficio tributi del tuo Comune per sapere cosa fare.

Il comodato d’uso gratuito è un contratto con il quale un soggetto (comodante) dà in uso gratuitamente un immobile a un altro soggetto (comodatario).

Agevolazioni

La base imponibile (cioè l’importo su cui si calcolano le imposte) è ridotta della metà per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra genitori e figli. Ecco le condizioni per godere di questa riduzione, che devono essere rispettate tutte contemporaneamente.

• Il contratto deve essere registrato presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
• Il contratto deve essere tra genitori e figli, non sono ammesse altre parentele.
• Il comodante deve risiedere anagraficamente e avere la dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile dato in comodato.
• Il comodatario deve usare l’immobile come sua abitazione principale, quindi deve dimorarci abitualmente e avere la residenza.
• Il comodante deve possedere al massimo un altro immobile (che deve usare come abitazione principale) in Italia, che si trovi nello stesso Comune in cui c’è quello dato in comodato. Ad esempio se possiedi due immobili, uno è la tua abitazione principale e si trova a Milano, l’altro si trova in provincia e lo hai dato in comodato a tuo figlio non hai diritto all’agevolazione.
• L’immobile dato in comodato non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastato come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi artistici o storici).

L’agevolazione spetta anche per le pertinenze, con le stesse regole valide per l’abitazione principale. Il limite di due immobili si riferisce a immobili ad uso abitativo, quindi ad esempio se possiedi un terreno agricolo o un’area edificabile non li devi conteggiare per verificare se possiedi le caratteristiche appena elencate.

Il Comune ha la facoltà di deliberare aliquote agevolate per i casi che non rispettano completamente le caratteristiche richieste dallo Stato. In questo caso, quindi, la base imponibile non è ridotta, ma può esserlo l’imposta. Fai una verifica presso l’ufficio tributi del tuo Comune. In ogni caso tutta la normativa comunale emanata prima del 2016 non ha più valore.

La data di registrazione

La registrazione ha valore dal giorno indicato dal contratto, quindi  se il comodato viene registrato nei primi 15 giorni del mese la riduzione vale per tutto il mese, viceversa la riduzione parte dal mese successivo.

Differenze tra Imu e Tasi

• Per calcolare l’Imu: prendi la rendita catastale, rivalutala del 5% e moltiplica per 160. Questo importo va considerato al 50% ai fini dell’applicazione dell’aliquota Imu e va pagato dal comodante.
• Per calcolare la Tasi: il calcolo è lo stesso dell’Imu, ma il comodante versa esclusivamente la quota di sua spettanza fissata dal Comune (dal 70% al 90%).  Il comodatario, poiché usa l’immobile come abitazione principale, non deve pagare la Tasi.

Registrazione del contratto

Per ottenere l’agevolazione il contratto deve essere registrato in forma scritta presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione. Se non cambiano i soggetti coinvolti, la registrazione non deve esser rifatta ogni anno. Per la registrazione è necessario spendere più di 200 euro, quindi fai due conti per verificare se ti conviene. Infatti, per  registrare il contratto e avere quindi diritto allo sconto sulle imposte, devi:

• Presentare almeno 2 copie del contratto con firma in originale (una per l'ufficio e una per il comodatario, il comodante tiene una copia del contratto registrato).
• Procurarti 16 euro in marca da bollo per ogni copia del contratto, con data precedente o uguale alla data di sottoscrizione del contratto.
• Versare 200 euro di imposta di registro.
• Compilare il modello 69 dell’Agenzia delle Entrate per la richiesta di registrazione del contratto.
• Presentare copia del documento di identità del comodante e del comodatario.

In caso di contratto verbale, la registrazione costa di meno, perché non servono le marche da bollo per le copie del contratto.

DANILO DIMA (TITOLARE DELL'AGENZIA TECNOCASA DI SESTO S.G. VIA PICARDI N.146)